Рыночная и кадастровая стоимость, в чем взаимосвязь?

05 Декабря 2021

Стоимость недвижимости - вроде в этом вопросе все понятно. Цена, которую запросил владелец, отражается в договоре и вносится в качестве оплаты. Все верно, но все-таки цена вытекает из реальной стоимости объекта и делится на такие понятия, как рыночная и кадастровая. В результате и первая, и вторая оказывают влияние на итоговую сумму сделки.

Кадастровая стоимость

Определяется по последним результатам государственной оценки конкретного объекта. Утверждает данную величину Росреестр, также от нее зависит сумма уплачиваемого государству налога. Формируется на основании характеристик объекта, к которым относятся следующие моменты:

- площадь;

- назначение;

- используемые для строительства материалы;

- год постройки;

- дата сдачи в эксплуатацию;

- экономическая ситуация на момент оценки и пр.

Согласно закону, объект должен подвергаться оценке один раз в три года. Исключение составляют такие города, как Москва и Санкт-Петербург - в них через каждые два года.

Рыночная стоимость

Это уже цена рынка, то есть сумма, которая будет выручена от продажи конкретного объекта. Другими словами, цена, которую готов заплатить покупатель. Она также формируется на основании определенных параметров объекта:

- планировки;

- давности и типа ремонта;

- наличия техники, мебели;

- состояния коммуникаций;

- расположения;

- инфраструктуры на момент продажи.

Правильно проанализировав и сопоставив все характеристики, собственник объекта может без посторонней помощи рассчитать рыночную стоимость.

Как связаны рыночная и кадастровая стоимость?

Эти две величины практически не бывают аналогичными. Но обе участвуют в расчете налога на доход, предполагаемый от реализации объекта недвижимости. Пример - в случае рыночной стоимости меньшей от кадастровой на 70% именно эти 70% станут основной цифрой для расчета налога. И противоположный пример - когда рыночная цена превосходит кадастровую на 70%, то основанием для расчета налога становится цифра, прописанная в договоре.

Наглядный пример:

- стоимость недвижимости, выставленная собственником - 10 млн. рублей;

- кадастровая цена согласно свежей оценке - 15 млн. рублей.

70% от 15 млн. составляет 10,5 млн. Полученная сумма превосходит рыночную стоимость, заявленную собственником, соответственно, от нее будут отталкиваться при расчете налога. На руки же продавец получит своих 10 миллионов.

Можно ли изменить кадастровую стоимость?

Эта величина в большинстве случаев не соответствует реальности в силу того, что подавляющее число объектов подвергаются заочному оцениванию. Иногда разница может составлять даже несколько миллионов. Изменения в кадастровую стоимость можно внести только прибегнув к процедуре оспаривания ее в комиссии при Росреестре, МФЦ либо в суде общей юрисдикции.

Как рассчитать рыночную стоимость

Разработано три способа, по которым определяется рыночная стоимость объекта:

- Сравнительный (проводится анализ недвижимости, схожей или аналогичной по характеристикам).

- Затратный (берутся во внимание все расходы собственника на строительство, приобретение, ремонт, обслуживание и пр.).

- Доходный базируется на оценке недвижимости в качестве объекта инвестиций, то есть на основании предполагаемой прибыли и необходимых вложений).

Оптимальный способ получить адекватную оценку - прибегнуть ко всем трем методам. Еще более точный вариант - заказать услугу опытного независимого оценщика.

Возврат к списку

Разработка сайта - Telescopus
Заказать звонок
Нажимая на кнопку "Отправить" Вы соглашаетесь на передачу и обработку своих персональных данных. Правила сайта
3D тур